בפרולוג, "הזר" מברר מהאציל שהלחין את הקומדיה שעומדת להיות מושמעת: מספר שמות נקראים (בין היתר אלמני, אריוסטו, במבו, טאסו), ואז הודיע האציל שהמחזה נכתב על ידי פייטרו ארטינו. הוא מספר על שני טריקים שנעשו ברומא - והעיר הזו חיה באופן שונה מזה של אתונה - כך שהסגנון הקומי של הכותבים הקדומים לא נצפה במלואו.
המסר מאקו ומשרתו נכנסים מייד למקום. מהמילים הראשונות מתברר: הנוער הסינזי כל כך טיפש שרק העצלן לא יעתים אותו. הוא מייד מודיע לאמן אנדראה על מטרתו היקרה להפוך לקרדינל ולהסכים עם מלך צרפת (עם אפיפיור, משרת משרת יותר מעשי). אנדראה מייעצת להפוך לחצרנית, מכיוון שמסר מאקו עושה בבירור כבוד למולדתו (ילידי סיינה נחשבו משעממים). בהשראת פקודות מאקו לרכוש ספר על החצרנים מרוכל הרחוב (המשרת מביא חיבור על הטורקים) ומביט ביופי שבחלון: אין זה אחרת הדוכסית מרומא - אתה צריך להתמודד עם זה כשמאמצים את נימוסי החצר.
משרתים פרבולאנו מופיעים - החותם האצילי הזה מתמוגג מאהבה, והוא שעתיד להפוך לקורבן של הטריק השני. הרוזן הרוסו יכבד בכנות את אדוניו על קמצנות, שאננות וצביעות. ולריו ופלמיניו נוזפים בבעלים על אמונם ברוסו הנורא. רוסו מדגים מיד את תכונותיו: לאחר שהסכים למכירת המנורות, הוא מודיע לפקיד בזיליקום של פטרוס הקדוש כי שדים התיישבו בדייג - ולא הספיק לשמוח עד כמה רימו את הקונה בחוכמה, הבחור המסכן נופל לאחיזתם של אנשי הכנסייה.
המאסטר אנדראה מתחיל לאמן את מאקו. למידת נימוסי בית משפט אינה דבר קל: אתה צריך להיות מסוגל להישבע, להיות קנאה ומושמט, מדבר רשע וכפוי טובה. הפעולה הראשונה מסתיימת בצעקותיו של דייג שכמעט נהרג כשדים מגורשים: האומללים מסכנים את רומא, כמו גם את כל מי שחי בה, שאוהבים אותה ומאמינים בה.
בשלושת המעשים הבאים מתפתח התככים לסירוגין של סצינות מהחיים הרומאים. המאסטר אנדראה מסביר למאקו שרומא היא בלגן של ממש, הפלמוניניו חולק את הנקודה הכואבת שלו עם הסימפרוניו הוותיק: בימים עברו היה תענוג לשרת, כי זה היה שווה תגמול הגון, ועכשיו כולם מוכנים לזלול אחד את השני. בתגובה, סמפרוניו מציין שכעת עדיף להיות בגיהינום מאשר בבית המשפט.
לאחר ששמע כיצד פרבולאנו חוזר על שמה של לוב בחלום, רוסו ממהר לאלווידג '- נצרן, מוכן לפתות את הצניעות עצמה. אלביה בצער: המנטורית שלה, זקנה לא מזיקה שאשמה רק בהרעלת סנדקתה, הטביעה תינוק בנהר והפכה את צווארה, נידונה להישרף, אבל בערב חג המולד היא תמיד התנהגה ללא דופי, וב"האום הגדול "היא לא עשתה זאת מוּתָר. בהביע אהדה על שכול זה, מציע רוסו לרדת לעסק: אלביג'ה עשוי בהחלט להתחזות לאחות לוב ולהבטיח לבעלים שהיופי מתייבש עבורו. ולריו רוצה גם לעזור לפרבולאנו ומייעץ להעביר מסר עדין לנושא התשוקה: נשים עכשוויות נותנות לאוהבים ממש בפתח, כמעט בידיעת בעלה - המוסר באיטליה נפל עד כדי כך שגם אחים מזדווגים זה עם זה בלי זווית מצפון.
למאסטר אנדראה שמחות משלו: המסר מאקו התאהב בגברת אצילית - קמיל וכותב שירים מצחיקים. השוטה של סיינה בוודאי מחכה להצלחה חסרת תקדים בבית המשפט, שכן הוא לא סתם בוב, אלא בוב לעשרים וארבעה קראט. לאחר שקשר קשר עם חברו של דזופינו, האמן מבטיח למאקו שקמילה מותשת מהתשוקה אליו, אך מסכימה לקבל אותו רק בבגדיו של סוחר. מאקו מחליף ברצון את שמלתו עם משרת, והתחפש לספרדי, צועק דזופינו כי העיר הודיעה על חיפוש אחר המרגל מאקו, שהגיע מסיינה ללא דרכון, הורה המושל לשדוד את הנבל. תחת צחוקם של הבודקים, מאקו בורח לכל שכמות כתפיו.
רוסו מוביל אל אדון אלווידג '. הכדור מסלק בקלות שרשרת מאהוב ומצייר כיצד ליביה נמוגה עליו - הדבר המסכן מחכה בשקיקה ללילה, שכן היא החליטה בתקיפות אם להפסיק לסבול או למות. השיחה מופרעת מהופעתו של מאקו בבגדיו של סוחר: לאחר שנודע לו על ההפרעות השגויות שלו, פרבולאנו נודר לנקום במאפה אנדראה. אלביה נדהם מהאמינות של החותם האצילי, ורוסו מסביר שהחמור הנרקיסיסטי הזה מאמין בכנות שכל אישה צריכה לרוץ אחריו. אלביה מחליטה להחליק את אשתו של האופה של ארקולנו במקום לוב - מזנון, תלקק את האצבעות! רוסו אומר שלג'נטלמנים יש פחות טעם מהמתים, כולם בולעים מרוב שמחה!
המשרתים הכנים ולריו ופלמיניו מנהלים שיחה מצערת על מוסר מודרני. פלמיניו מצהיר כי החליט לעזוב את רומא - מאורת הבליאה וההוללות. אתה צריך לחיות בוונציה - זו עיר קדושה, גן עדן ארצי אמיתי, מקלט של תבונה, אצילות וכישרון. אין פלא שרק שם זכו להערכה כנדרש של פיטרו ארטינו והמכשף טיטיאן.
רוסו אומר לפרבולאנו שהכול מוכן לדייט, אבל ליביה הסוערת מתחננת לעבוד איתה בחושך - דבר ידוע, כל הנשים קודם כל נשברות, ואז הן מוכנות להיכנע אפילו בכיכר סנט פיטר. אלביג'ה, ערב לילה סוער, ממהרת לראות את המתוודה ומגלה, לשמחתה הרבה, שהמנחה גם הצליחה להציל את נשמתה: אם הזקנה תישרף באמת, היא תהיה אלוויג'ה כמתווכת טובה בעולם, כמו שהייתה בכך.
המאסטר אנדראה מסביר שמאקו היה טיפש, נמלט ברגע הכי לא הולם - אחרי הכל, קמילה היפה ציפתה לזה! עייף מאימונים רבים מדי, מאקו מבקש להתמוסס לבית המשפט בהקדם האפשרי, ואנדראה מובילה בקלות את המחלקה אל המאסטר מרקוריו. נוכלים מאכילים כדורים משלשלים של סיינה ומכניסים לקדרה.
רוסו שואל את אלוויג'ו על שירות קטן - להכפיש את השטויות של ולריו. הנחיל מתלונן בפני פרבולאנו כי הנבל ולריו הזהיר את אחיה של לוב, בריון נואש שכבר הספיק להרוג ארבעה תריסר שומרים וחמישה חילוצים. אבל למען חתימת אציל שכזו, היא מוכנה לכל דבר - תן לאח לוב לסיים אותה, לפחות אפשר יהיה לשכוח מהעוני! פרבולאנו נותן מיד לאלווידג 'יהלום, ולריו המדהים בועט מהבית. אלביה, בינתיים, קושר קשר עם טוניה. האופה שמחה על ההזדמנות לעצבן את בעלה השיכור, וארקולנו, שחש שמשהו לא כשורה, מחליט ללכת בעקבות אשתו הקנאית.
לקראת חדשות מהנחילים, רוסו לא מבזבז זמן לשווא: במפגש עם יהודי-צופן, הוא מסתכל על אפוד הסאטן וממכשך מיד את הסוחר חסר המזל בידי השומרים. ואז, משרת מהיר מודיע לפרבולאנו שבשבע ורבע הם מחכים לו בבית של מדונה אלוויגי החסודה - העניין הומתק להנאת כולם.
המסר מאקו כמעט מסתובב החוצה מהגלולות, אבל הוא כל כך מרוצה מהניתוח שהוא רוצה לשבור את הקדירה - מתוך פחד, לא משנה איך אחרים ינצלו. כאשר הם מביאים לו מראה קעורה, הוא נחרד - ונרגע רק כשהוא מביט במראה רגילה. לאחר שהצהיר שהוא רוצה להפוך לא רק לקרדינל, אלא גם לאפיפיור, מסר מאקו מתחיל לפרוץ לבית היופי שאהב, שכמובן, לא מעז לסרב לעבר הפרשנית.
במערכה החמישית כל קווי העלילה מתלכדים. ולריו הבלתי נשלט מקלל את מוסר הבירה: ברגע שהבעלים הראה חוסר מזל, המשרתים הראו את פניה האמיתיות - כולם מנסים בשקיקה להעליב ולהשפיל. טוניה, לבושה בבגדיה של בעלה, מפנקת במחשבות מרות על החלק הנשי: כמה צריך לסבול מבעלי חסרי תועלת וקנאה! המאסטר אנדראה ודזופינו, שרצו ללמד את מאקו שיעור קטן, התפרצו לבית היופי במסווה של חיילים ספרדים - סיינס האומלל קופץ מהחלון בתחתונים ושוב בורח. ארקולנו, לאחר שאיבד את מכנסיו, מקלל את שמלת אשתו בקללות ומארבים ליד הגשר.
אלוויחה מזמינה את פרבולאנו ליקירו הקטן - הדבר המסכן כל כך מפחד מאחיה שהיא הופיעה בבגדי גברים. פרבולאנו ממהר לאהובתו, ורוסו ואלביה שוטפים את עצמותיו בשמחה. ואז רוסו מתחיל להתלונן על החיים הדלים ברומא - חבל שהספרדים לא מחקו את העיר הרעה הזו מעל פני האדמה! בשמיעת זעקותיו של פרבולאנו, שראה סוף סוף את אהובתו, הנחיל והרמאי ממהרים לעבר הגבעה. התופס הראשון באלוויחו, היא מביאה את הכל לרוסו, וטוניה מתעקשת שהיא נגררה לכאן בכוח. ולריו הנאמן מציע לבעלים עצמו לספר על הטריק החכם הזה - אז הם יצחקו עליו פחות. כשהוא נרפא מאהבה, פרבולאנו עוקב אחר עצות צליליות, ולכתחילה, מרגיע את ארקולנו זועם, המשתוקק להיכשל באשתו הבלתי נאמנה. בעקבות האופה המרומה, המסר מאקו מתפרץ למקום באחת מתחתוניו, והמאסטר אנדראה רץ מאחוריו עם בגדים בידיו. האמן נשבע שהוא בכלל לא ספרדי - להפך, הוא הצליח להרוג את השודדים ולבחור את הגנוב. רוסו מופיע מייד, ואחריו דייג ויהודי. המשרת מתחנן לסליחה מפרבולנו, והוא טוען שלקומדיה היפה לא צריכה להיות סוף טרגי: לכן המסר מאקו צריך לעשות שלום עם אנדראה, והאופה צריך להכיר את טוניה כאישה נאמנה וחסודה. לרוסו מגיע רחמים על הערמומיות היוצאת דופן שלו, אבל עליו לשלם לדייג וליהודי. אלביג'ה חסרת המנוחה מבטיחה להשיג חמוד כזה לחותם טוב שלוב לא טובה להבחין בכך. פרבולאנו דוחה בצחוק את שירותי הסרסור ומזמין את כל החברה לארוחת ערב ליהנות מהפארסה שאין שני לה יחד.
